2018陕西面目:涨响世界的西安房价,风水轮替的三秦富人

《调查清样》—撰文 | 文一刀

2018终于快结束了,在这个时不时需要与天然气供应赛跑的凛凛寒冬,大部分人已不再指望还能感受年终热钱的温度,只是巴望着这一年赶紧过完。逢八乱事多,此言确不虚,2018尤其给西安那些曾经的“红头”、“硬撒”们教了个乖。陕西地方邪,不整则已要弄就是地动山摇。但陕西冷娃也硬,整肃之风刮成这样,依然会有人顶风任性(比如美协换届),继续给“陕西形象”脖颈子底下垫起一块“黄土烧制的硬砖”,不把这个老省辏翻好像就没快感。

但矛盾的是,虽然今年较往年更值得做一总结,但很多事情已经演化得说不成、没法说、说白说。可是另一方面,面对这连最顶级好莱坞编剧也只能甘拜下风的一年,在行至“片尾”的时刻,若只是静默不语,也实在对不起媒体这个行当。对此我只想说:在这个四面腿软八方认怂的年头里,能坚持到年底没出事的陕西人物们,都是硬硬的。

言归正传。陕西这一年可谓江河翻滚、波浪滔天,数多少风流人物都在沧海一声笑中被雨打风吹去,这些人的数量今年在陕西历史上应该是创下了新高,不知明年会不会再破记录。

但尘归尘土归土,这些人的故事总归还是与普罗大众的现实相距遥远,它对于众生的价值最多也只是让大家在茶余饭后纾解一下肝气,疏肝健脾之功效则视对其批判严厉程度而变,群众若因一时气顺而能多喝两口,也算产生了一定惠民效应。喝罢起身,大部分人依然只能投入“汤宽、口轻、滋花油”的生活期待中,没多少人太会操心流毒不流毒,因为如今的人们都已经进化得聪明又自我,谁也不想沉浸在别人的故事里让自己被遗忘。

所以,2018的陕西官场虽然热闹非凡,但又与你何干?还是留给那些每晚必须喝二两白酒才能睡着的人们去惦记吧。2018年,对于绝大多数三秦父老来说,最关心也最值得关心的其实只有两个字:房价。

最近有个叫胡润的歪果仁用其擅长的方式从房价入手给陕西勾勒了这一年的印记,这个印记更准确来说是属于西安。2018年12月6日,胡润研究院携手一家不动产管理机构联合发布了《胡润2018上半年全球房价指数》,这份报告中指数变化反映的是截至2018年6月过去一年的年度涨幅,被纳入调查范围的是所谓“中国高净值人群”青睐的113个城市,其中包括国内25个一二线城市。最终,西安以11.8%的涨幅领跑,并成为唯一一个进入全球房价涨幅前十的国内城市。

与上一个调查年度相比,西安的房价涨幅排名上升了10位。几十年来一直试图与国际接轨而未果的西安真是不接则以,一接冲天,这下子总算是扎扎实实地接上了轨,让人倏然想起郭达在小品《产房门前》结尾的那句台词:“我生了个男的,你生了个女的,这下咱俩给平衡咧”,与连着5年房价没涨相比,西安现在的房价涨幅也算是“一下子给平衡咧”。

有涨就有跌,西安房价涨得硬,房租却连年走软。租金收益率目前,近日,易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示,今年三季度,西安租金收益率同比下降15%,为2.4%,在其监测的全国50个城市中与郑州、太原并列排第29位,略低于重庆和成都。

租金收益率是“年租金/房价”的数值,是衡量投资收益的一个重要指标。根据这份报告的监测结果,租金收益较高的城市都是近几年房价涨幅不大,但房租稳步上涨的地方;而租金收益率较低城市都是近几年房价涨幅远大于租金涨幅的城市。50城租金收益率中最高的是西宁,为3.9%,厦门以1.2%垫底。

西安的租金收益率略低于50城平均值2.5%,但纵向来看则创下了该城市租金收益率近十年的新低。据业内人士回忆,2008年前后西安房租收益回报率可达8%-11%,此后便风光不再,近两年更是加速跌落,从11%到2.4%,西安租金收益率下降了78%。因此从投资回报的角度来看,如果在西安买房是等着靠房租回本,那一定是会把投资客急出麻达的。相关行业也难逃颓势,西安市统计局近期的一份报告称:“今年1-3季度,非公占比较高的房地产中介服务、租赁经营等行业营业收入增长同比均呈现回落态势,影响房地产业非公占比较上年同期下降0.6个百分点。”

12月11日,西安迎来户籍新政实施以来破百万位暨2018年度第75万名“新西安人”。虽然新增户籍人口规模如此庞大,但从前述相关数据来看,这些人口并没有对当地房租产生明显推动力,人口效应大部分都被拉到房价这个漩涡里了。

现在临近年底,西安房地产开发投资沉寂了半年多之后再现提速。统计数据显示,1-10月,西安房地产开发投资增长13.1%,较1-9月提高1.5个百分点。1-10月,西安房地产开发完成投资2086.27亿元,同比增长13.1%,增速较1-9月提高1.5个百分点。其中,土地购置费439.79亿元,增长102.0%,增速较1-9月提高3.7个百分点,土地购置费占西安房地产开发投资的21.1%,占比较1-9月提高0.6个百分点。

如此看来,西安房价还得涨,抢人大战更难降温,这或是今明两年西安的真实面象。

说回胡润。作为一个表面向中国看齐的老外,胡润真正创造了一个“将中国社会特色玩弄于股掌并将其顺利、持续变现”的典型,搞“双创”的真应该好好跟人学学。胡润本名叫“Rupert Hoogewerf”,音译就是“鲁伯特.豪格沃夫”,很容易让人联想起19世纪的某几个大胡子。1997年到中国上海工作之后,他坚决移风易俗、删繁留简给自己取名胡润。

当时有一家对国内业界影响广泛的世界级的会计事务所叫“安达信”,现在也许人们已对这个名字较为陌生,但当年它曾是全球最大会计事务所,上世纪90年代末国企刚刚开启改制上市大幕时,安达信以激进的风格横扫中国市场,中海油、中国联通、青岛啤酒等都是安达信的客户。刚来国内的胡润就在安达信做注册会计师。

世事无常,2001年安然破产案瞬间将安达信拖入万劫不复之地,没多久这家近百年历史的事务所便灰飞烟灭了,但胡润此时已摸到了在内地社会游泳的气门。当时改革开放已近20年,经济增长每年保持两位数,涌现出一批先富起来的人群:民营企业家。全世界对中国民营企业家既十分好奇,但又缺乏具体了解。而胡润是一位会计师,朋友又多在审计、金融部门工作。他便利用这些有利条件,查阅了上百份报纸杂志及上市公司的公告报表,凭借职业特长经过几个月的折腾,终于排出了中国历史上第一份和国际接轨的财富排行榜。那时还是1999年,胡润完成了这一重大调查之后,立即飞回英国,把这份榜单刊登在《福布斯》杂志上,他也因此被《福布斯》杂志聘请为兼职的“首席中国调研员”。

中国富豪榜公布后立刻引起了税务部门的高度重视。原来,中国的富豪有这么多钱呀,可是,他们并没有缴纳那么多的税收呀(这种惊叹正如现在税务部门面对国内娱乐圈时的呼喊)。而胡润掌握的证据甚至要比相关部门掌握的证据还要多、还要全(不知道当时有没有一抽屉合同)。于是税务部门顺榜摸瓜,立即就查出排在第16位的富豪牟其中偷税漏税。牟其中开始大喊冤枉,说自己根本就没有那么多的财产。可是,在铁的证据面前,牟其中只好认罪伏法。

之后,胡润每年都要出一个中国财富榜。而中国的富豪们不仅对这个富豪榜不感兴趣,而且谈虎色变,称这个富豪榜为“囚徒榜”。因为,那时的社会还停留在闷声发大财的阶段,而每年的中国富豪榜一出台,就会有一些富豪落马,沦为囚徒。这些富豪拒绝到英国领奖,拒绝胡润回访,甚至,威胁胡润,阻止胡润把自己的名字列入其中,还有的发律师函声称法庭见。随着改革开发的进一步深入,法律法规的进一步健全,富豪们的腰杆越来越硬,脸皮越来越厚,下限越来越模糊,尤其是赚钱的方法模式越来越依赖于炒作,他们对中国富豪榜的看法也发生巨大变化:许多企业开始找上门,送钱送车,寻求合作,希望能上榜。

随着胡润中国财富榜渐渐成为品牌,《福布斯》杂志开始担心起来,毕竟大家都想吃一块蛋糕,于是福布斯免去了胡润“中国首席调研员”的职务,派出了一个团队来到中国替代胡润。而已经嗅到商机的胡润则顺势于2001年从摇摇欲坠的安达信辞职,并在上海注册了一个公司,脱离了《福布斯》开始全职单干。于是国内便出现了“两榜并举”的局面,双方都把富豪榜不断拓展到各个领域:慈善榜、艺术榜、名人榜、奢侈品榜等等。但同时也各有侧重。

十多年过去了,胡润不仅是Rupert Hoogewerf的中国名字,也是一家全媒体集团的名字,靠着营销炒作和对国内社会脉搏的精准把握,当初来上海镀金的小会计师已逆袭成企业董事长。据胡润自己对媒体透露,只是凭着做榜,他个人的净资产就早已达到1000万美元以上,而中国现在拥有或梦想拥有2亿以上资产的超高端人群就是他的客户。这群人还有个近年来很流行的名称:中国高净值人群。

在这个人群里还有不同级别的分类:“富裕家庭”为600万人民币资产家庭,“高净值家庭”为千万人民币资产家庭,“超高净值家庭”为亿元人民币资产家庭,“国际超高净值家庭”为3000万美金资产家庭。根据《2018胡润财富报告》陕西有亿元资产超高净值家庭数量为1280户,增幅为6.67%,其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有750户。西安的亿元资产超高净值家庭数量占一半,为640户,增幅同样为6.67%,其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有375户。

千万资产高净值家庭中,陕西有18800户,增幅为4.44%,其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有9600户。西安的千万资产高净值家庭7180户,增幅为4.82%,其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有3680户。

《2009胡润财富报告》发布的时候,陕西亿万富豪人数为610人,9年翻了一倍。千万富豪人数为10200人,增幅约80%。看来有句话没错:钱越多,赚钱能力越大。但风水却总是轮流转,两个月前发布的2018胡润百富榜显示,在今年榜单上的陕西富人则出现了鲜明的代际更替之象,曾经叱咤三秦多年的“老炮儿”们走下历史的舞台,别样的财富新星正冉冉升起。

上榜的陕西企业家共有19位,比去年减少4位,企业总部在陕西的富豪共有11位,比去年减少3位。曾经的陕西首富吴一坚、李黑记、高乃则全部跌出富豪榜。不仅如此,他们基本都是前脚跌出富豪榜,后脚就踏进了“老赖榜”、“配合调查榜”,或许未来还会在“跑路榜”中看到,在此就不赘述,只能唏嘘地感慨那一年年。

在今年登上胡润榜的陕西富豪中的新面孔是:范保强,他以25亿元财富排在第1557位,他旗下企业为西安郅辉企业集团,目前还比较低调。而荣民集团的史贵禄家族以110亿元财富位居百富榜324位,继2016、2017年后第三度蝉联陕西地区首富,撑得硬。希望明年继续站直了,别倒下。

不过观察福布斯的2018中国400富豪榜,展现的名单却很简单,以西安为居住地的上榜者只有一个:必康药业的李宗松家族。福布斯中国400富豪榜是隔年发布,2016年的榜单上为两个:李宗松与步长集团的赵涛,当时赵涛排名第44位,财富254亿;李宗松83.8亿,排263位。到2018年,李宗松家族财富为75亿,排到了307位;步长的赵涛则成为菏泽富人,财富缩水至99.4亿,排名滑落至197位。而李宗松的故事也为2018年的陕西增添了一处人生注脚。

李宗松,男,1967年6月16日出生,1990年毕业于广州中山大学经济学系,他的财富之路起步于陕西商洛。原国有山阳药厂由于品种单一、管理粗放、亏损严重等诸多因素,于1995年6月被迫停产,企业处于破产的边缘。1997年李宗松抓住机遇对原山阳药厂实行整体买断并迅速组建了陕西必康制药有限责任公司。经过十来年的发展,2010年之后必康药业开始实施以并购为主要手段的扩张计划。

此后21年间,必康集团先后完成了对多家大型药企的投资并购,成为集原料药、中成药、化学药品、生物制剂、疫苗研发、健康产品、健康饮品生产和营销于一体的现代化大型医药企业集团。

2011-2012年收购了武汉五景制药、西安交大药业集团(现为西安必康)、西安灵丹制药(现为西安必康嘉隆)等多家制药企业。2015年底作价70.2亿借壳江苏九九久科技股份有限公司登陆A股。2016年3月4日,“九九久”正式更名为“必康股份”,必康股份由此从单一的医药企业变为医药、新能源、新材料的综合类上市公司。上市之后,必康股份继续收购步伐:2017年收购润祥医药、百川医药;2018年又与6家医药商业公司签订了股权收购框架协议。不断的收购,让必康股份规模迅速扩张。从2013年的不足9亿营收,激增到了2017年的近54亿营收。而李宗松也在当年由胡润发布的富豪榜中成为江苏南通首富。

但收购从来就是一把双刃剑,既能让企业规模迅速做大,也容易因用力过猛而导致资金链瞬间崩盘。2018年年初,当时还叫做必康股份的企业就开始显现这种危机,必康股份的2018年半年报显示,公司经营活动产生的现金流净额从2017年同期的5.7亿元骤降至4900万元,降幅达91.45%,并出现了68.2亿元的应付债券。紧绷的现金流更导致必康公司债券价格的大跌,典型的是“15必康债”,“15必康债”规模为8亿元,距离到期日还有两年左右,每年12月7日付息,票面利率4.68%。截止2018年8月9日,发行的“15必康债”价格蒸发了6成之多,后被迫停牌。

面对流动性困境,李宗松四处寻找解决方案,终于在今年9月找到了’接盘侠''。9月19日,必康股份公告称,公司实际控制人李宗松、股东国通信托有限责任公司、肥城市桃都新能源有限公司分别与延安市鼎源投资有限责任公司(鼎源投资)签署了《股份转让框架协议》,拟以每股25.42元的转让价格,将其合计持有的公司7661.42万股(占公司总股本的5%)转让给鼎源投资,本次转让总价为19.48亿元。

必康则将公司的注册地从江苏迁入延安市,企业名称变更为“延安必康制药股份有限公司”,实现延安市上市公司“零”的历史性突破。迁址完成后,延安市人民政府将尽全力支持公司设立必康集团财务公司,该财务公司将成为延安市首家企业财务公司。双方共同规划在延安市投资建立必康智慧产业小镇,在延安市打造医药大健康产业,形成驱动延安市经济高质量发展的新引擎。

方案公布后不久,必康的股价又现断崖式高台跳水,从三十多元最低跌至15元左右,12月14日收盘时股价为22元。延安作为接盘侠将要提供的近20亿资金还没进入就已遭遇折损,股市风云实在变化太快。好在老区方面现在应该已经过了“人傻钱多”的时代,延安必康在12月4日发布的股票交易异常波动公告中称,目前交易各方尚未签署正式股份转让协议,且本次交易涉及金额较大,尽职调查工作尚未完成,股权受让方为国有企业导致审批流程耗时较长,交易最终是否能够达成尚存在不确定性。

没有了延安资金的千里援驰,已经将手中股票几乎全部质押的李宗松面对回购压力只能祭出一个拖字诀。12月12日,延安必康发布关于控股股东、实际控制人股票质押延期购回的公告称,公司于近日收到了公司控股股东新沂必康新医药产业综合体投资有限公司及实际控制人李宗松将其所持有的公司部分股份办理了质押延期购回手续的通知。

对李宗松来说,2018实在是惊心动魄的一年,他的命运从下半年开始几乎可以用绝命狂奔来形容。今年6月,李宗松的名字出现在央视发布的行贿魏民洲的企业家名单里,无独有偶,一直以来的大牛股也从6月14日开始闪崩。半年间必康经历了控股权转让终止、公司注册地迁址延安、证券简称变更,股价天地板绝地反击、与国资深创投战略合作,直到目前的等待接盘侠,未来的看点依旧丰富。

眼下,2018就要结束了,相信许多人都想忘掉它。——《调查清样》

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